Le analisi di Deloitte e CENTURY 21 Italia e Wikicasa in vista dell’entrata in vigore della nuova direttiva europea sulle case green
Oltre l’83% degli edifici residenziali italiani è stato costruito prima del 1990 e più della metà (57%) è risalente a prima degli anni ’70. In Italia gli immobili di classe energetica F e G sono il 63% del totale del parco immobiliare residenziale, mentre in Germania arrivano al 45%, in Spagna al 25% e in Francia al 21%. Gli immobili residenziali rappresentano circa il 55% della ricchezza complessiva delle famiglie Italiane, per un valore di circa 6 trilioni di euro su un totale di 11. Questa la fotografia che emerge da un’analisi di Deloitte che verrà presentata nel corso dell’evento “Greenhouse Legislation: black hole or pink future per il Real Estate italiano?”, previsto per oggi presso la sede di Deloitte a Milano alla presenza, tra gli altri, di Davide Albertini Petroni, Presidente Assoimmobiliare e Ceo Costim, Riccardo Serrini, Ceo e Direttore Generale Gruppo Prelios, e Fabrizio Zichichi, Executive Project Director at Lendlease.
PER LA RIQUALIFICAZIONE IMMOBILIARE SERVONO TRA 800 E I 1000 MLD DI EURO
Secondo lo studio Deloitte per attuare la direttiva “Case Green” e riqualificare il patrimonio immobiliare nazionale sarebbero necessari tra gli 800 e i mille miliardi di investimenti in un contesto come quello italiano, in cui oltre 8 edifici residenziali su 10 sono obsoleti.
SCARDOVI: SERVE UN PIANO PROGRAMMATICO CHE COINVOLGA DEVELOPER E COSTRUTTORI, INVESTITORI ISTITUZIONALI E RETAIL E IL SISTEMA BANCARIO
“Rendere la direttiva europea ‘Case Green’ un’opportunità di crescita per il Paese è possibile – dichiara Claudio Scardovi, Partner Deloitte responsabile per M&A e Private Equity -. Per farlo, però, serve una soluzione sistemica capace di indirizzare le criticità patrimoniali ed economiche che la direttiva ‘Energy Performance of Buildings Directive’ potrebbe far ricadere sui cittadini e sul sistema bancario in assenza di una strategia coordinata. Serve, dunque, un piano programmatico che coinvolga developer e costruttori, investitori istituzionali e retail e il sistema bancario, con il contributo mirato dello Stato, a supporto del “built environment” del Paese e di un settore strategico per la competitività e per il benessere di tutta l’Italia”.
IL PARCO IMMOBILIARE ITALIANO: L’83% DEGLI EDIFICI A USO RESIDENZIALE È “OBSOLETO”
Secondo la rielaborazione di Deloitte da dati Istat, nel 2024 il parco immobiliare italiano è costituito da più di 13 milioni di edifici, di cui circa l’89% ad uso residenziale. Gli immobili produttivi e commerciali rappresentano solo il 2% ciascuno del patrimonio complessivo, mentre gli edifici con altra destinazione d’uso corrispondono a circa il 7% del totale. Oltre l’83% degli edifici residenziali risulta costruito prima del 1990 – un dato leggermente più alto della media Ue (76%) – e più della metà (57%) è risalente a prima degli anni ‘70. L’obsolescenza degli edifici è considerata una delle principali cause di inefficienza energetica degli immobili ed è il motivo che ha spinto la Commissione Europea a promuovere la direttiva “Energy Performance of Building Directive”, più comunemente chiamata Case green.
DIRETTIVA UE SULLE “CASE GREEN”: OBIETTIVO NEUTRALITÀ CLIMATICA ENTRO IL 2050
La nuova legislazione europea, che entrerà in vigore il 28 maggio, stabilisce nuove misure che imporranno ai governi europei un miglioramento strutturale dell’efficienza energetica degli edifici per abbattere i consumi energetici e le emissioni di CO2. L’obiettivo è tracciare un percorso per raggiungere un parco edifici neutrale dal punto di vista climatico entro il 2050 tramite riduzione del consumo energetico, azzeramento delle emissioni, eliminazione delle caldaie alimentate a combustibili fossili e installazione di pannelli solari. Quanto all’attuazione della direttiva Case green, la Commissione prevede che ogni stato membro possa declinare la normativa sul proprio territorio in maniera autonoma, purché almeno il 55% del calo di energia derivi dalla ristrutturazione degli edifici con classi energetiche meno efficienti.
ATTUAZIONE DELLA DIRETTIVA IN ITALIA: SERVONO TRA GLI 800 E I MILLE MILIARDI DI INVESTIMENTI
In un contesto in cui l’Italia è strutturalmente molto indietro rispetto agli altri Paesi europei, si stima che per riqualificare il patrimonio immobiliare degli edifici potrebbero essere necessari investimenti dagli 800 ai mille miliardi di euro. Se si analizza la percentuale di immobili di classe energetica F e G, infatti, si vede che in Italia gli edifici appartenenti a questa categoria sono oltre il 60%, mentre in Germania arrivano al 45%, in Spagna al 25% e in Francia appena al 21%.
RISCHIO IMPATTO PER LE BANCHE ITALIANE SENZA UNA VISIONE SISTEMICA
Senza una visione sistemica, la nuova direttiva europea potrebbe portare a una serie di impatti e rischi per le banche italiane. In primis potrebbe registrarsi un aumento dell’esposizione al rischio, con una potenziale svalutazione degli asset a garanzia delle banche e un impatto negativo sui Risk Weighted Assets (RWA) delle banche e dei ‘loan to value’ dei mutui erogati. Inoltre, potrebbe esserci una limitazione nell’erogazione del credito, con una stretta sulla vendita di prodotti finanziari associati a immobili con alti consumi energetici, alcuni dei quali diventeranno non più affittabili. Infine, c’è il tema di una possibile revisione delle regole Ue per le maggiori banche, che potrebbe avere un maggior impatto per quelle italiane, visto il contesto sistemico peggiore rispetto agli altri Paesi.
D’AMICO: IL PARCO IMMOBILIARE RESIDENZIALE ITALIANO RAPPRESENTA CIRCA IL 55% DELLA RICCHEZZA COMPLESSIVA DELLE FAMIGLIE
“Il parco immobiliare residenziale italiano rappresenta circa il 55% della ricchezza complessiva delle famiglie Italiane – commenta Angela D’Amico, Real Estate Sector Leader di Deloitte Italia -. Per questo, è necessaria una strategia per far sì che la direttiva non si trasformi in un “buco nero”, ma, al contrario, diventi un’opportunità. Si tratta di un processo lungo e articolato che chiama in causa tutti i soggetti in campo – famiglie, imprese, banche e investitori istituzionali – e che deve essere affrontato sotto il profilo tecnico, giuridico e finanziario insieme. L’adeguamento del patrimonio immobiliare alle previsioni della direttiva EPBD richiederà, infatti, soluzioni tecniche non solo per i singoli edifici, ma anche a livello infrastrutturale. Renderà necessarie soluzioni giuridiche sia per quanto riguarda gli aspetti amministrativi, sia per quelli connessi alla proprietà che, in ambito residenziale, in Italia è tra le più frazionate in Europa. Necessiterà, infine, del supporto di nuovi strumenti finanziari che, tuttavia, non potranno prescindere dalle dinamiche di mercato, già influenzate da molti fattori, tra cui quelli demografici e di trasformazione della società. Su queste basi, ciò che si prospetta è una grande opportunità per la trasformazione immobiliare”, conclude D’Amico.
IMMOBILI DI CLASSE A SI VENDONO PRIMA E SONO SEMPRE MENO. LO STUDIO CENTURY 21 ITALIA E WIKICASA
Intanto da un altro studio realizzato realizzato da CENTURY 21 Italia, la branch italiana del colosso americano del real estate, insieme a Wikicasa, la proptech che distribuisce e analizza informazioni online per facilitare e rendere più trasparenti le compravendite emerge che gli immobili di classe A hanno un tempo di permanenza sul mercato di oltre 20 giorni minore rispetto a quelli di classe G.
TEMPO MEDIO DI PERMANENZA SUL MERCATO DI 68 GIORNI
Dopo l’approvazione della direttiva europea Case Green, che prevede solo immobili a emissioni zero entro il 2050, il mercato delle compravendite si muove con un occhio alla sostenibilità Secondo l’analisi CENTURY 21 Italia e Wikicasa, infatti, un immobile di classe A oggi ha un tempo medio di permanenza sul mercato di circa 68 giorni, una casa che appartiene alla classe G ha bisogno di 90 giorni, oltre 20 giorni in più, per essere venduta.
COLANTUONI (WIKICASA): LA CLASSE ENERGETICA SI STA VIA VIA ATTESTANDO COME UN DRIVER DI SCELTA TRAINANTE DEL MERCATO
“La classe energetica si sta via via attestando come un driver di scelta trainante del mercato. Se si guarda alle ricerche degli utenti, le ricerche che includono i soli immobili ad alta efficienza energetica sono aumentate di oltre il 72% tra il 2023 e il 2022. Le recenti normative europee hanno sicuramente spinto gli utenti verso un acquisto più rapido e consapevole: oggi, acquistare un immobile efficiente sotto il profilo energetico consente di risparmiare notevolmente in futuro, non solo sui costi della bolletta, ma anche su tutti quegli interventi di ristrutturazione che molti proprietari di casa dovranno sostenere nei prossimi anni per migliorare le prestazioni e i consumi dei propri immobili” aggiunge Mattia Colantuoni, Co-Founder di Wikicasa.
TILESI (CENTURY 21 ITALIA): È EVIDENTE CHE SI SONO ORMAI CONNOTATI DUE MERCATI DISTINTI CON DINAMICHE PROPRIE
“Se guardiamo all’anno precedente – dice il CEO di CENTURY 21 Italia, Marco Tilesi – la differenza non era così marcata, una casa di classe A restava sul mercato in media 89 giorni, 20 giorni più di oggi, mentre quelle di classe G avevano una permanenza di circa 100 giorni: è evidente che si sono ormai connotati due mercati distinti con dinamiche proprie e che ci stiamo muovendo sempre più verso un acquisto consapevole del valore dell’impatto energetico sul lungo periodo.”
CALANO LE UNITÀ ABITATIVE IN CLASSE A
Ma non è tutto. Tempi di permanenza diversi si riflettono inevitabilmente sulla disponibilità stessa degli immobili sul mercato. Lo studio ha analizzato quanti immobili di ciascuna classe energetica sono disponibili in vendita. Se ci sono più case appartenenti alle classi energetiche dalla B alla G in vendita nel 2024 rispetto al 2023 – con quelle appartenenti alla classe G passati da poco più di 60.000 del 2023 ad oltre 120.000 del 2024 – questo non è accaduto per gli immobili di classe A. Infatti, nel 2023 le case in classe A erano 25.444, oggi nel 2024 superano di poco le 23.000 unità. “Analizzando i dati a disposizione – aggiunge Tilesi – possiamo immaginare che presto questa scarsità di immobili in classe A si rifletterà anche sui prezzi generando un aumento”.
“Se le esigenze della domanda sono ormai chiare al mercato, il comportamento dell’offerta non si è ancora regolato di conseguenza – conclude Colantuoni di Wikicasa – Lo stock nazionale di immobili ad alta efficienza energetica è costituito in larga parte da nuove costruzioni. Per questo motivo, lo scenario che si prefigura in seguito alle nuove normative dell’UE entro il 2050 dovrà, per forza di cose, prevedere incentivi e misure di ristrutturazione dello stock già esistente, in modo da poter aumentare il numero di immobili ad alta efficienza disponibili sul mercato e assicurare il giusto match tra domanda e offerta”.